AFM Carnac Immobilier

Conseil de l'agence

loi ALUR et impact sur la gestion

Publié le

Les professionnels qui interviennent, à quelque titre que ce soit, lors de la conclusion du contrat de bail d'un logement, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative communiquent à l'observatoire local des loyers compétent, des informations relatives au logement et au contrat de location. Cette communication s'effectue directement ou par l'intermédiaire d'un organisme tiers qui transmet ces informations à l'observatoire local des loyers selon une méthodologie validée par une instance qui sera missionnée à cet effet par les pouvoirs publics.

Le délai de franchise de 40 jours de l'article 1724 du code civil (privation de la chose louée en raison de travaux) a été réduit à 21 jours, ce qui peut générer un nouveau terrain de contestation et exposer la responsabilité de l'agent immobilier (devoir de conseil auprès du bailleur).

Autre contrainte pesant sur le bailleur ou son mandataire:

Avant le début des travaux, le locataire doit est informé par le bailleur de la nature et des modalités d'exécution de ces travaux par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Le Bailleur pourra décider, après avoir mis en demeure le locataire de satisfaire à son obligation de produire son attestation d'assurance, de souscrire une assurance pour le compte du locataire défaillant. Une telle option entraine cependant pour le bailleur un renoncement à la mise en oeuvre de la clause résolutoire pour défaut d'assurance.
Cette assurance (limitée à la couverture de la responsabilité locative) , acquittée par le bailleur sera récupérable par douzième à chaque paiement du loyer.

La lourdeur de ce dispositif n'est pas incitative. La crainte de certains bailleurs d'un impayé de loyer et de charges est déjà très prégnante ; ils n'entendront pas ajouter à ce risque le coût d'une assurance qu'ils auraient avancé pour le compte de leur locataire défaillant, sans espoir de recouvrement (et nonobstant d'ailleurs une hypothétique couverture par les assurances GLI de cette charge locative supplémentaire). Certaines assurances PNO peuvent par ailleurs couvrir en second rang ce risque, en cas de sinistre.

Rappel :

Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
A noter : Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Prescriptions :

Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Cette nouvelle disposition s'applique donc au droit commun des loyers, charges et régularisation de charges locatives, indemnités d'occupation et réparations locatives

L'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

À défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Régularisation des charges locatives :

Rappel : Un mois avant la régularisation des charges locatives, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

Il devra en outre, selon la loi ALUR, joindre le cas échéant une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.

Le délai d'un mois, à compter de l'envoi de ce décompte, durant lequel le gestionnaire (ou le bailleur) doit tenir à la disposition les pièces justificatives est porté à SIX mois.

Sanction : Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.


Etat des Lieux :

L'état des lieux devra être établi selon des modalités qui restent à être définies par décret en conseil d'Etat.

Une vérification nouvelle devra être effectuée à partir de mars 2015 en ce qui concerne le détecteur de fumée, l'art. 129-8 du CCH disposant que le bailleur, qui a la charge de la fourniture et de la mise en place du détecteur de fumée à cette date, devra en outre s'assurer de son bon fonctionnement lors de l?état des lieux. En cas de détérioration, s'agissant d'une charge locative, puisque l'occupant à la charge de son entretien et du bon fonctionnement de ce dispositif, son remplacement (ou sa maintenance défaillante) sera imputable au locataire.


Restitution des clés et du dépôt de garantie :

La loi nouvelle maintient le délai maximal de restitution du dépôt de garantie dans les deux mois de la restitution des clefs par le locataire.

Toutefois, Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

La Loi définit de nouvelles conditions de remise de ces clefs qui peut s'effectuer par remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'AR au bailleur ou à son mandataire.

Dans les immeubles collectifs, le bailleur qui procède à un arrêté des comptes provisoire peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

La restitution du dépôt de garantie ne pourra se faire en outre, et ceci est nouveau, qu'à la condition que le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clefs, l'adresse de son nouveau domicile.

Sanction du non respect des délais de restitution du dépôt de garantie :
Le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Vétusté et réparations locatives :

Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée seront déterminées par décret en Conseil d'État, après avis de la Commission nationale de concertation.

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